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Partie 5 : Commercialiser et louer les unités

À propos de cette série
Transformer un immeuble en mauvais état en investissement rentable
Cette série en six parties vous guide dans le parcours complet de la revalorisation immobilière, avec des stratégies pratiques pour maximiser la rentabilité d’un immeuble en mauvais état. De la recherche initiale jusqu’à la gestion de l’immeuble en passant par l’évaluation et l’exécution des travaux de rénovation majeure, chaque étape est détaillée pour transformer un immeuble en mauvais état en un investissement immobilier performant et durable.

Introduction

Après les travaux, la commercialisation et la location des unités constituent des étapes essentielles pour concrétiser le potentiel de rentabilité de votre projet. Une stratégie bien pensée permet non seulement d’attirer les bons locataires, mais aussi de garantir des revenus immédiats, même avant la fin des rénovations. Dans cet article, nous explorons les stratégies les plus efficaces pour commercialiser et louer vos unités.

Table des matières

Prélocation

Prélocation : Générer des revenus avant même la fin des travaux

La prélocation est une stratégie puissante pour sécuriser des locataires et des revenus avant la livraison des unités. Voici comment nous utilisons des stratégies éprouvées pour maximiser ce potentiel.

Utilisez la modélisation 3D pour attirer des locataires avant que les unités soient terminées.

Les modélisations 3D permettent aux locataires de se projeter dans des espaces modernes et finis. Ces visuels professionnels illustrent la qualité des rénovations et rassurent les locataires potentiels sur l’aboutissement du projet. Dans le cadre de notre projet Geneviève-Lamarre, cette approche a permis de louer 100 % des unités avant même la fin des travaux.

Organiser des événements exclusifs

Organisez des visites virtuelles ou des journées portes ouvertes pour présenter les unités. Invitez les locataires potentiels à découvrir les plans, poser leurs questions et réserver leurs logements avant qu’ils ne soient sur le marché.

Créer des Incitatifs attractifs pour la prélocation

Les incitatifs sont une méthode efficace pour créer un sentiment d’urgence et motiver les locataires potentiels à s’engager avant la fin des travaux. Offrez des avantages aux premiers signataires, tels qu’un choix prioritaire des unités ou une réduction sur le premier mois de loyer.

Pourquoi les incitatifs fonctionnent?

Les incitatifs permettent de briser les hésitations des locataires potentiels, de renforcer l’exclusivité de vos unités, et d’initier un flux de revenus avant même que les rénovations soient terminées. Avec des offres bien ciblées, vous pouvez transformer votre projet en un succès commercial avant même la fin des travaux.

Exemples d’incitatifs pour attirer les premiers locataires avant même que les travaux soient réalisés

Réduction de loyer pour les premiers mois

Exemple : Offrir 50 % de réduction sur 3 mois de loyer pour les locataires qui signent avant une date précise.

Cadeaux

Exemple : Proposez un crédit pour couvrir une partie des frais de déménagement ou une carte cadeau pour couvrir les frais de décoration de leur nouvel unité.

Astuce

Présentez cela comme un « cadeau de bienvenue » pour les premiers arrivants, renforçant l’exclusivité et l’attractivité de l’offre.

Premier choix des unités

Permettez aux premiers locataires de choisir les meilleures unités (ex. : celles avec la meilleure vue ou celles au rez-de-chaussée pour un accès facile, celles avec une fenestration vers le soleil, etc). 

Astuce

Renforcez cette offre en précisant que la demande est forte et que seules les premières réservations en bénéficieront.

Stationnement gratuit ou autres avantages pratiques

Exemple 1 : Offrir une place de stationnement gratuite pour une durée déterminée.

Exemple 2 : Inclure des espaces de rangement additionnels pour ceux qui réservent tôt.

Ces avantages répondent aux besoins pratiques des locataires et augmentent l’attrait de votre immeuble.

Communiquer l'urgence avec des offres limitées dans le temps

Ajoutez une touche d’urgence avec des messages comme : Réservez avant le [date] pour profiter d’une réduction exclusive sur le loyer ou Offre limitée aux 5 premières unités pré-louées.

Fixer des loyers compétitifs pour maximiser le rendement

Un loyer bien fixé équilibre l’attractivité pour les locataires et la rentabilité pour le propriétaire. Une stratégie de fixation des loyers efficace repose sur une analyse de marché précise, la valorisation des avantages uniques de votre immeuble et une planification réfléchie des augmentations.

Analyse du marché

Commencez par étudier les loyers des unités comparables dans votre secteur pour déterminer une fourchette compétitive.

Évaluation locale : Comparez les propriétés ayant des caractéristiques similaires (taille, emplacement, équipements) dans votre quartier. Par exemple, un logement rénové à aire ouverte avec des équipements modernes peut justifier un tarif supérieur à celui d’un logement non rénové dans le même secteur.

Réseaux immobiliers : Consultez des plateformes comme Centris, Kijiji ou Facebook Marketplace pour analyser les tendances et prix demandés.

Demande locative : Si la demande est élevée dans votre zone, vous pouvez envisager un loyer plus élevé tout en restant attractif pour les locataires.

Astuce

Travaillez avec un courtier immobilier pour obtenir des données précises et actuelles sur le marché local.

Mettez en avant les avantages uniques

Les caractéristiques spécifiques de votre immeuble peuvent justifier un loyer supérieur, même dans un marché concurrentiel.

  • Économies d’énergie : Si votre immeuble est équipé de systèmes écoénergétiques (thermopompes, isolation avancée, fenêtres à double vitrage), mettez en avant les économies potentielles sur les factures d’énergie.
  • Espaces modernes et fonctionnels : Valorisez les équipements modernes comme une cuisine équipée, des salles de bain contemporaines, ou des espaces à aire ouverte qui répondent aux attentes des locataires modernes.
  • Emplacement privilégié : Si votre immeuble est proche des commodités essentielles (transports en commun, écoles, commerces), utilisez ces éléments pour justifier un loyer plus élevé.

Exemple pratique : Une unité rénovée avec une cuisine moderne équipée d’appareils haut de gamme en acier inoxydable et des espaces lumineux grâce à de grandes fenêtres optimisées pour l’éclairage naturel pourrait justifier un loyer supérieur. Ajoutez à cela un espace de rangement pratique ou une buanderie sur place pour renforcer son attractivité auprès des familles ou des jeunes professionnels cherchant confort et commodité.

Planifier des augmentations progressives

Pour assurer la pérennité de votre rentabilité, prévoyez une augmentation annuelle des loyers, en tenant compte de l’inflation et des tendances du marché.

Augmentations légères et régulières : Envisagez une augmentation de 1 à 3 % par an pour refléter l’inflation et les améliorations continues de votre immeuble.

Communiquez les raisons : Informez les locataires des raisons des augmentations, comme les coûts d’entretien ou les améliorations apportées au bâtiment, pour maintenir leur satisfaction et éviter des départs non anticipés.

Stratégie de long terme : Une augmentation bien planifiée permet de préserver la rentabilité sans décourager les locataires, tout en garantissant que vos revenus suivent l’évolution des coûts.

Astuce

Préparez vos locataires à ces augmentations dès la signature du bail, en les inscrivant clairement dans les termes contractuels. Les augmentations possibles sont dictées par le TAL à chaque année, selon l’inflation.

Attirer les bons locataires via le bon marketing

Un marketing ciblé et visuellement attrayant peut faire toute la différence pour atteindre des locataires de qualité. Voici comment maximiser l’impact de vos efforts de commercialisation.

Identifier le public cible

Pour maximiser vos efforts, il est essentiel de savoir exactement à qui vous vous adressez. Identifiez les caractéristiques démographiques et les besoins de votre audience idéale.

Locataires modernes et soucieux de l’écologie : Ces locataires recherchent des logements écoénergétiques pour réduire leurs coûts tout en ayant un impact positif sur l’environnement.

Jeunes professionnels : Attirés par des espaces modernes et fonctionnels avec un bon accès aux transports en commun.

Familles : Priorisent les logements spacieux à proximité des écoles et des commodités essentielles.

Astuce

Analysez les données démographiques et les tendances locales pour orienter votre stratégie marketing.

Utilisez des plateformes digitales

Les plateformes numériques permettent une visibilité rapide et ciblée auprès de potentiels locataires.

Sites spécialisés : Publiez vos annonces sur des sites reconnus comme Kijiji, Marketplace de Facebook ou même des plateformes locales dédiées à la location.

Réseaux sociaux : Créez des publications engageantes avec des visuels professionnels et des modélisations 3D pour montrer l’aspect futur des unités.

Publicités ciblées : Investissez dans des publicités géolocalisées pour atteindre des locataires dans des zones spécifiques.

Astuce

Mettez en avant les atouts de vos unités pour vous démarquer de la concurrence sur ces plateformes.

Investissez dans des visuels professionnels

Un visuel de qualité est souvent le facteur décisif pour attirer l’attention des locataires.

Photos professionnelles : Montrez chaque unité sous son meilleur jour avec un éclairage optimal et une mise en scène attrayante.

Vidéos immersives : Proposez des visites virtuelles ou des vidéos à 360° pour donner une expérience immersive aux locataires potentiels.

Modélisations 3D : Illustrez le potentiel de l’espace, surtout si les travaux ne sont pas encore terminés.

Travailler avec un courtier immobilier

Les courtiers immobiliers spécialisés peuvent grandement faciliter la tâche.

Expertise locale : Ils comprennent les attentes du marché et savent comment positionner vos unités pour maximiser leur attractivité.

Prélocation efficace : Les courtiers peuvent aider à trouver des locataires avant même que les travaux soient terminés, grâce à leur réseau et à leur expertise en marketing immobilier.

Gestion des candidatures : Ils filtrent les candidatures pour s’assurer que vous obtenez des locataires fiables et solvables.

Mettre en avant les avantages uniques

Confort moderne

Mettez l’accent sur les équipements comme les cuisines modernes, les salles de bain rénovées ou les espaces à aire ouverte.

Soulignez les solutions pratiques comme des espaces de rangement supplémentaires ou des stationnements sécurisés.

Misez sur l’éco-responsabilité

Économies d’énergie : Mettez en avant les avantages financiers des rénovations écoénergétiques pour les locataires.

Impact environnemental : Attirez les locataires soucieux de durabilité en soulignant votre engagement envers l’écologie et les matériaux durables.

Gérer les visites et les candidatures

La sélection des locataires est une étape cruciale pour garantir la stabilité et la rentabilité de votre immeuble à long terme. Voici les étapes pour structurer ce processus efficacement :

Préparer les visites

Assurez une présentation optimale :

Les unités doivent être impeccables et prêtes à recevoir les visiteurs. Si les travaux ne sont pas encore terminés, utilisez des modélisations 3D ou des vidéos pour montrer le potentiel des unités.

Fournissez un dossier d’information clair avec les caractéristiques des unités, les coûts associés et les avantages uniques (rénovations écoénergétiques, proximité des commodités, etc.).

Planifiez des créneaux adaptés

Proposez des plages horaires flexibles pour maximiser les chances de visite.

Organisez des journées portes ouvertes pour attirer plusieurs candidats en une seule fois.

Sélectionner les meilleurs locataires

Vérification des antécédents

Pour minimiser les risques financiers et assurer une bonne cohabitation entre locataires, menez des vérifications approfondies :

Historique locatif : Vérifiez les antécédents auprès des anciens propriétaires pour évaluer leur sérieux.

Stabilité financière : Demandez des preuves de revenu ou des documents attestant de leur solvabilité (relevés de paie, avis de cotisation).

Évaluation des candidatures

Créez un système de points ou de critères objectifs pour évaluer chaque candidat :

  • Stabilité d’emploi.
  • Capacité à payer un dépôt de garantie.
  • Historique de paiement ponctuel dans leurs baux précédents.

Clarifier les attentes dès le départ

Contrat de location transparent

Assurez-vous que toutes les règles sont clairement énoncées dans le bail, comme les politiques sur les animaux, le stationnement, ou les responsabilités d’entretien.

Entretien clair avec les locataires potentiels

Lors de l’entretien, expliquez les attentes en matière de respect des lieux et des règles.
Répondez aux questions des candidats pour établir une relation de confiance dès le début.

Astuce

Fournissez un guide d’accueil ou un résumé des règles pour faciliter l’intégration des nouveaux locataires.

Automatiser et organiser le processus

Utilisez des outils digitaux

Plateformes en ligne pour collecter et évaluer les candidatures (ex. : Rentify, Buildium).

Outils pour planifier et confirmer les visites (calendriers en ligne synchronisés).

Utilisation d’un CRM pour faire le suivi des visites ou d’un formulaire en ligne que les prospects peuvent remplir pour faire une préselection, j’utilise personnellement monday.com

Gestion centralisée des dossiers

Créez un dossier numérique pour chaque candidat, regroupant leurs documents et notes d’évaluation pour faciliter la prise de décision.

Taux occupation élevé

Comment assurer un haut taux d’occupation stable à long terme?

La fidélisation des locataires est essentielle pour réduire les coûts liés au roulement et maintenir un rendement élevé. Voici quelques astuces pour fidéliser vos locataires : 

Expérience locative exceptionnelle : Assurez une communication fluide et un service client réactif pour répondre rapidement aux besoins des locataires.

Entretien préventif : Préservez la qualité des unités en planifiant un entretien régulier et des inspections préventives.

Avantages pour les locataires fidèles : Offrez des petites attentions comme une réduction sur le renouvellement du bail ou des améliorations mineures pour maintenir leur satisfaction.

Conclusion

Commercialiser et louer des unités rénovées ne se limite pas à une simple mise en marché : c’est une étape cruciale pour garantir le succès financier et la durabilité de votre investissement. Avec une stratégie intégrée comprenant la prélocation, une fixation de loyers optimisée, un marketing ciblé et une fidélisation proactive des locataires, vous maximisez la rentabilité et posez les bases d’un rendement stable à long terme.

Chez Groupe Habitech, nous sommes experts dans chaque aspect de cette démarche. Pour les immeubles acquis en partenariat avec nos investisseurs, nous gérons tout le processus :

  • Identification des opportunités : Trouver des immeubles à fort potentiel de revalorisation.
  • Gestion du financement et des travaux : Financer, planifier et exécuter des rénovations de qualité supérieure.
  • Commercialisation et location : Remplir les unités avec des locataires soigneusement sélectionnés, grâce à une stratégie marketing et une gestion locative efficace.
  • Gestion et maintenance : Assurer une occupation stable et une maintenance proactive pour préserver la rentabilité à long terme.

👉 Voir l’étude de cas : Projet Geneviève-Lamarre
Découvrez comment nous avons loué 100 % des unités en prélocation, bien avant la fin des travaux : Étude de cas complète.

Que vous soyez un investisseur cherchant à collaborer sur des projets performants ou un propriétaire souhaitant transformer son immeuble en un actif moderne et rentable, Groupe Habitech est votre partenaire idéal.

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Exécuter un projet d’optimisation demande rigueur, coordination et anticipation. En suivant ces étapes, vous maximisez vos chances de livrer un projet dans les temps, conforme aux standards de qualité et prêt à générer des revenus locatifs durables.

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